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小区墙面掉瓷砖

物业想动用大修资金被拒

http://hsb.hsw.cn2018-05-13 03:29:19进入论坛

华商报讯(记者 陈思存 实习生 邓小昀 摄影 陈团结)“哗啦啦!”大片墙面瓷砖从天而降,将名仕公馆小区业主吓得不轻。虽然西安市临潼区旅游商贸开发区管委会责令整改,但小区物业想维修却绝非易事,因为大部分业主不同意。

外墙瓷砖掉落吓坏业主

“当时幸亏是中午时分,楼下没有停车,小区里面人也较少!要不然从楼上掉下的瓷砖,砸到人可怎么办呢?”5月8日,临潼区名仕公馆小区业主给华商报投诉称,今年3月1日下午1时许,1号楼四层南侧消防通道外,大约有两平方米的瓷砖突然脱落。当时自己距离事发地50多米,也被吓了一大跳。

5月9日上午10时,华商报记者在该小区看到,多个楼宇之间外墙瓷砖明显有空鼓现象。一些单元的外墙上,出现了大面积掉落瓷砖的痕迹,楼栋外围被警戒线所隔离。

外墙掉瓷砖潜在风险大

“去年9月,小区业委会以招标方式将我们物业召入小区,从接管到现在不到一年,公司为改善小区环境、设施,垫付了30多万元,但现在面临外墙脱落,维修得不到有效支持,还要面临外墙瓷砖掉落所带来的潜在风险,如果砸到人将如何处理?”小区物业办负责人任某说。

据他介绍,小区2011年交付使用,共有三栋楼521户,常住户为383户,空置房138户,小区楼宇外墙均为瓷砖装饰。从2017年1月起,出现多处空鼓及大面积脱落现象。今年3月,小区再次出现外墙瓷砖掉落现象后,临潼区旅游商贸开发区管委会也给小区物业下达整改函,最后物业及业委会商议,动用维修资金来修缮脱落地方,按照《西安市临潼区维修资金申请使用条例》,申请使用意见,应达到列支范围内面积、户数两个三分之二业主签字确认,物业征求了259户业主,仅有120户同意,远远达不到房管部门的要求。

任某称,在《西安市住宅专项维修资金管理办法》3月30日施行后,物业公司想按照流程走绿色通道维修(即不需要面积、户数两个三分之二业主签字确认即可维修),但小区业委会却不同意。现在能做的只能是用警戒线隔离危险处,空鼓及掉落地方随时有危险,在目前现状下,物业公司只能让贤。

业委会称物业报价太高

“对小区物业维修外墙瓷砖大面积空鼓及脱落,业委会是赞成的。”5月9日,业委会主任马某称,小区外墙瓷砖大面积脱落,业委会对此很重视,但小区大部分业主不同意。业委会曾建议物业公司先行垫付后再看如何分摊资金,但物业公司称,此前已垫付很多资金至今未收回,所以不同意这种方案。

业委会何副主任表示,物业公司给业委会的维修报价,很多业主觉得高。因为业主不同意,业委会也很无奈。对业委会的说法,小区物业称,曾主动提出让业委会来负责修缮,但遭到拒绝。

房管所称业委会不签字

5月9日下午,临潼区房管所物业办一位工作人员表示,在现场查看及复核资料之后,房管部门同意名仕公馆小区维修外立面走绿色应急通道,小区物业公司已按照流程递交资料,但该小区业委会拒绝在资料上盖章、签字。他表示,小区业委会要求物业公司走列支范围内面积、户数两个三分之二业主签字确认同意后,业委会才能盖章。但双三分之二目前难以通过,问题就卡在这里。因为小区有业委会,作为物管部门也没有办法干涉小区业主内部事宜。

问题1:哪种情况可动用大修资金?

陕西众邦律师事务所高伟律师表示,《西安市住宅专项维修资金管理办法》中,维修资金应急使用的六种情况包括:屋面、外墙防水损坏造成渗漏的;楼体外立面脱落的;电梯故障,经特种设备检验检测机构检测,需要维修、更新或改造的;消防设施故障,消防管理部门要求对消防设施维修、更新或改造的;二次供水水泵损坏导致供水中断的,但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外;专用排水设施坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的。

问题2:物业公司有没有垫资义务?

针对目前小区有瓷砖掉落,但大修资金支取需要一个过程,物业是否先行垫付的问题,高伟律师建议,物业只是小区服务企业,需要维修和动用大修资金的主动权在业主。他认为,物业服务企业在垫付之前,最好征得小区业主或者业委会的同意,避免以后陷入纠纷。

问题3:扯皮期间出现事故谁担责?

高伟认为,小区墙面目前存在掉落,但在维修上无法达成共识,解决的办法是,由物业主管部门即辖区街办,组织召开联席会议,让业委会、业主代表、物业等就此事利害进行说明。若仍无法达成协议,则可在街办主持下将会议内容记录在案。一旦小区日后出现瓷砖伤人案件,将提交法院厘清责任。

问题4:第三方机构出面监督施工?

针对小区业主认为物业施工报价太高,能否让第三方机构出面监督施工的问题,高伟表示,由于该小区是应急使用,公示期为五日;如资金已由业主大会管理,应急使用直接由物业将确认书、方案、使用额度、分摊情况公示,无需表决,有异议的提异议,没书面异议的直接使用。若业主对物业公司使用方案有异议,完全可在公示前或者公示期中提出来。

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