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商铺买三年 还是一个坑

http://hsb.hsw.cn2018-03-25 07:16:07进入论坛

59岁的李女士三年前买了两个小商铺,但现在工地依然是个坑,始终没有半点儿施工的动静。

三年前买的商铺如今还杂草丛生

李女士家住西安市新城区。三年前,她和老伴商量,想投资个商铺以备将来养老,随后她看中了位于未央路凤城五路十字西北角的雅荷国际广场。“售楼人员说,这里以后是大型商场。”李女士就倾其所有拿出38万元,付了两个商铺的首付,每个商铺都是18.94平方米。

李女士说,当时售楼人员就说证件还在办理中,不能签买卖合同。2014年12月17日,她和开发商签订了商铺预定协议书。和该协议一同签订的,还有一份委托经营管理合同,约定至三年后的2017年12月17日,每年都能享受到已交房款的10%作为收益。第一年,李女士拿到了返回的3.8万余元收益,后来又拿了2000余元后,就再没拿过。

后来,李女士多次去工地看,工地总是大门紧锁,没见施工的动静。

李先生2016年3月8日也在此处购买了16平方米的商铺,他付清了总价31万余元,委托经营管理合同中明确,每年要返3.1万余元。可至今收益一分都没见着。

在李女士带领下,华商报记者来到该工地,工地门口有两名值班人员,往里走,有一个大坑,坑内建有一排简易平房,通往平房的路两侧,杂草丛生。

协议约定的是三年后取得预售证

华商报仔细看了李女士提供的商铺预定协议书,其中约定,“鉴于目前《商品房预售许可证》尚未办理完毕,开发商预计于2017年12月17日前取得,若开发商未能在期限届满之日取得《商品房预售许可证》,预购人有权放弃该预定的商铺,或者选择与开发商延期签定《商品买卖合同》。”

也就是说,在李女士2014年12月购买商铺时,开发商与她所签协议约定的日期就不是交房日期,而是约定3年后预计取得《商品房预售许可证》的日期。

李先生比李女士晚买两年商铺,他2016年3月8日签订的协议,其中约定预计获得《商品房预售许可证》的日子就被挪到了2019年3月8日前。

采访中记者了解到,该楼盘违规售卖并非没有人管,只是被查封时,李女士、李先生等市民都已投资购买了该商铺。就在工地的西侧,该项目的售楼中心被西安市住房保障和房屋管理执法监察队贴上了封条,日期显示为2017年8月。一张醒目的黄色通告上,写着“该项目未取得《商品房预售许可证》,不得进行预售”的字样。

起因是土地性质何时动工仍未知

对于售楼中心被查封,该项目开发商西安雅荷国际房地产开发有限公司相关负责人坦承,当初证照不全就售卖,确实违规,2016年3月份就被房管部门第一次叫停,后面那个封条是按照要求每年都贴的。

该负责人说,实际上该块土地拿到手已6年了,土地由三个部分组成,其中一块地的性质为住宅用地,属性变更是一方面,另外因为地铁站的建设占用到一部分,也是原因之一。多种因素导致目前该块土地还没有明确的规划。

该负责人表示,目前正在积极筹措,加快土地整合。当时卖出几百个商铺,退费有一半了,目前还有一半没退,具体数额该负责人没说,只表示如果大家愿意继续等,协议仍然有效,不愿等的他们也给退费,或者可转购到雅荷地产的其他项目。

和李女士一样的购房者认为,未央路凤城五路十字已是商业圈中的黄金地段,他们目前面对的是,退,不能如意,因为退不到目前同等价位的商铺房钱;等,却是遥遥无期。

同样在此购买商铺的吴女士是商铺代表之一,她介绍,目前至少有300人和他们一样进退两难。

律师观点:商铺预定协议和委托经营合同无效

陕西恒达律师事务所高级合伙人赵良善律师认为,该项目至今未取得预售许可证,且以后获取预售许可证也没确切消息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效”。李女士、李先生等市民与开发商基于买卖商铺而签订的《商铺预定协议书》应属无效,开发商应返还购房款并赔偿损失。《商铺预定协议书》无效,他们就对该商铺不享有所有权,也就无权委托他人(物业管理公司)管理,所以,这些购房者与物业管理公司签订的委托经营管理合同也是属于无效的。

若开发商明知当时不具备预售许可证,仍针对不特定群体进行大规模宣传及售卖,并通过出售返租商铺的方式,也就是本案中的委托经营管理,宣称低风险高回报,收取众人的购房款,这一行为属于变相非法集资,情节严重的,可构成非法吸收公众存款罪。

若开发商在售卖之前已明知以后根本无法办理预售许可证等证件,或者明知是住宅用地,根本不可能变更为商用土地,仍用欺骗的方式宣传、虚假承诺或者不正当售卖,且在购买者索要购房款后拒不退还的,则涉嫌集资诈骗罪。 华商报记者 苗巧颖 摄影 苗巧颖

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